本次发布的《2021中国房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》指出，目前我国房地产行业的发展逻辑正经历着深刻变化。随着房地产融资政策持续趋紧，行业金融红利逐渐消失；市场交易结构逐步偏向一、二线城市；在交易金额不断提高的前提下，交易面积增速明显放缓，行业分化愈加明显。“三道红线”要求提出后，房企多措并举降低杠杆，企业从高速增长转变为高质量发展。
排名：行业整体相对稳定，万科重回综合实力榜首
根据测评报告，2021中国房地产开发企业综合实力TOP500前三位由万科、恒大、碧桂园占据。其中，万科上升两位，综合实力排名第一，恒大、碧桂园分列二、三。中海、融创、保利、龙湖、华润、世茂、新城分列四至十位。与2020年相比，2021年TOP10变动率为10%，其中世茂为新晋企业；TOP50的变动率约为10%，整体相对较为稳定。
2021中国房地产开发企业TOP500揭晓 房企转型高质量发展-中国网地产
数据来源：CRIC、中国房地产测评中心
从区域划分来看，华东地区占比37.6%，东北地区占比3.0%，西部地区占比8.2%，同比有所下降；华南地区占比20.2%，华北地区占比16.6%，中部地区占比14.4%，同比有所提升。华东、华南与华北三区企业数量占比为74.4%，中部地区占比继续提升，发展势头良好。
规模：龙头房企地位稳固，集中趋势稳中有升
2020年，TOP500房地产开发企业总资产均值为829.89亿元，同比增长16.64%，增速较上年回落1.26个百分点；净资产均值为178.81亿元，同比增长17.89%，增速较上年上升1.76个百分点。总体来看，TOP500房企资产规模保持增长态势，总资产增速略收窄。
企业层面，规模房企依旧占据优势位置，房企发展结构分化明显。碧桂园、恒大、万科等房企的资产规模持续积累，行业地位稳固。融创、华润等企业更注重利润和品质，融创降杠杆战略成效明显，华润在一线城市拿地占比提高，优化土储结构。在政策的引导下，行业保持稳定增长，龙头房企也在逐渐发力新盈利点。
2020年，前四大房地产开发企业销售金额占比为14.30%，四企业集中度稳中有升。以销售金额计算的TOP10、TOP20、TOP50、TOP100房地产企业市场份额分别为25.28%、37.64%、53.82%、63.94%，其中，TOP10、TOP20、TOP50分别较上年增长0.06、0.57、0.20个百分点，TOP100较上年下降0.2个百分点。整体来看，房地产企业销售金额市场发展较为平稳，集中度上升趋势依旧，龙头房企依旧占据规模优势。
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数据来源：国家统计局、CRIC、中国房地产测评中心
风险：融资环境逐步收紧，降负债成重要任务
2020年伊始，房地产行业融资环境因疫情影响相对宽松，随着复工复产的推进，国内经济开始逐渐恢复正常轨道，房地产行业也较快复苏，且出现过热迹象，融资政策逐步收紧。对房地产的融资监管已经进入到了一个新的阶段，“去杠杆、降负债”成为房企的重要任务之一。
“三道红线”监管下，TOP500房企杠杆率有所降低，降杠杆初显成效。长期偿债能力方面，TOP500房企2020年资产负债率均值为78.77%，较上年下降0.89个百分点，为2012年以来首次下降；净负债率均值为85.08%，较上年下降11.62个百分点，相比2019年也有大幅改善。短期偿债能力方面，2020年TOP500房企短期偿债能力略有下降，流动比率均值为1.40，较上年下降0.05，速动比率均值为0.49，与上年持平。
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数据来源：Wind、中国房地产测评中心
2020年在监管要求下，房企开始积极降低杠杆水平，但各企业负债水平不尽相同，龙头房企信誉较好，积极推动销售回款，风险管控能力较强，部分中小房企受融资渠道收紧、销售回款缓慢，前期拿地成本较高的影响，债务风险有所积累，需警惕资金链风险。
发展：行业利润空间收窄，投资态度趋于谨慎
2020年，TOP500房地产开发企业营业收入均值达183亿元，较上年增长10.36%。营业成本均值139亿元，较上年提高17.05%。近两年来，营业收入均值增速、营业成本均值增速均处于下滑趋势，营业收入增速不及营业成本增速。净利润均值达11.01亿元，同比下降11.08%，净利润均值增速近年来首次为负。
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数据来源:企业公告、Wind、中国房地产测评中心
2020年，TOP500房地产开发企业总资产收益率均值为1.32%，较上年下降了0.52个百分点；净资产收益率均值为4.53%，较上年下降了4.16个百分点；成本费用利润率均值为11.25%，较上年下降了6.75个百分点。利润空间收窄，房企总资产逐年上涨，尤其近两年房企的净利润增幅不及资产增幅，导致总资产收益率下滑。
在业务布局方面，房企一改过去全面铺开的拿地策略，态度逐渐谨慎，不再单纯追求数量，开始注重土地质量。不少房企重点关注一二线城市，尤其是长三角、粤港澳大湾区等地，同时关注围绕都市圈的三四线城市。人口变迁带动了城市格局的改变，许多房企开始深耕重点城市，重点区域的土地储备依然是房企长远发展的保障。
策略：运营指标小幅下降，非住领域拓展加速
2020年TOP500房地产开发企业存货周转率均值为0.11，较2019年降低0.02；整体流动资产周转率均值为0.14，与2019年持平；总资产周转率均值为0.10，较2019年降低0.01。从三大运营指标看，总体数据依然处于低位。
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数据来源：CRIC、中国房地产测评中心
随着融资环境持续趋紧，金融红利逐渐消失，管理红利时代来临。周转能力强是管理红利的重要体现之一，但在当前的市场环境下，驱动周转的因素发生了变化。相较于过去高杠杆推动的高周转，如今在融资趋严的背景下，房企更多通过提高执行效率、实施精细管理来提高企业周转速度。同时，近年来龙头房企在非住领域纷纷尝试轻资产化运营，在物业、租赁、办公、商业、文旅、养老等非住领域拓展加速。
此外，产品质量作为产品品质的基础项，也是房企打开和稳固市场地位的重要点。近年来，房企在提升产品品质方面也投入了更多精力和意识，以提高产品口碑。同时，房企通过多元创新能力形成差异化竞争，为企业价值增长提供新动能。以自上而下的结构进行战略创新、组织创新、管理创新、技术创新、产品创新和营销创新。
趋势：地区销售分化明显，行业分化格局加剧
测评报告显示，随着“房住不炒”导向持续落实，各地区商品房销售情况格局分化。长期来看，人口有向大都市圈聚集的趋势。一方面户籍改革制度持续推进，增加了人口流动的自由度。更重要的是，参与人才争夺的城市不断扩大，优惠的政策力度不断增加，也导致了区域分化明显。
房地产行业作为经济的压舱石和稳定剂，2020年依然稳步发展，全国商品房销售面积和销售金额均创出历史新高。与此同时，越来越多的房企，包括规模房企，由于决策失误、杠杆过高等原因纷纷退出竞争，行业的分化格局加剧。
回顾2020年，房地产行业正处于粗放式向精细化发展的过渡期，房企根据自身的发展格局、未来规划进行了相应的调整。房地产主业住宅产品精细打磨，逐渐展现出新的“人居”风格；产业链纵向深化，不断开发新的利润增长点；业务横向多元化并行，在存量市场上百花齐放。
测评报告指出，存量时代，房企在制定规划的同时越发谨慎。各大企业纷纷调整战略，根据自身定位开展业务，根据不同阶层的需求开发差异化产品，为市场提供更好的服务。房地产行业正走在转型升级的道路上，受政策和市场的影响，房企需要保持良好的融资能力、准确把握行业走向、不断开拓新的盈利增长点，才能保证企业的长远发展。
